林秋贵大律师作为土地所有者法律顾问的抵押欺诈案的最新进展。抵押权人向新南威尔士州上诉法院提出的上诉已被驳回，其注册的抵押权被法院认定为无任何担保效益，因此其对我们客户的土地的出售是非法的。抵押权人通过其律师和法律顾问在此之前已在审理法官面前同意，如果审理法官认定抵押权没有任何担保效益，则同意将土地出售款转给土地所有者。

上述判定并没有阻止抵押权人在其律师（一家专注于抵押法和商业诉讼的顶级精品律师事务所）和一名高级法律顾问的建议和协助下申请禁令，以进一步阻止土地所有者获取暂押在法庭的土地出售款。他们的做法类似于Kerr LJ法官给出的Z Ltd 诉 AZ v AA-LL [1982] 1 QB 558 at 585案件中的例证，属于滥用程序，是将其用作使某人能够执行以下操作的手段：

1. 在其认为付款要求不合理的情况下……根据合同向某人付款；或其确信或甚至知道，该付款要求是非法的；
2. 其在付款前单方面获取了Mareva禁令；
3. 然后立即送达具有“冻结”已支付金额的效果的Mareva禁令。

对土地所有人来讲，幸运的是，审理法官接受了林秋贵大律师的意见并驳回了抵押权人的禁令申请。法院判决书全名为Winau Australia Pty Ltd v LCC Property Development Pty Ltd [2021] NSWSC 612，可在此处浏览： https://www.caselaw.nsw.gov.au/decision/179c0b97d4b15896a23c745f

抵押权人向新南威尔士州上诉法院做出的上诉之最新进展：就林秋贵大律师代理无辜土地所有人出庭的这一案件，我们刚刚收到了新南威尔士州上诉法院的裁决。由MacFarlan, Leeming和Brereton JJA 法官组成的上诉法院合议庭驳回了上诉。

1. 这一裁决表明，十分重要的是，抵押权人或其代理律师需要确保认真处理以下事项：
a) 如果抵押人是私人（而不是公司），则应采取合理步骤来验证抵押人的身份，以确保签署抵押文件的人与被抵押的土地的注册所有人相同。
b) 如果抵押人是公司，则应采取合理步骤来验证签署抵押文件的人的权限，以确保签署人不是冒充公司抵押人，而是被正式任命的公司董事或唯一董事。如果最近发生过股权或董事变更，则必须采取适当措施与离任的股东/董事核实变更情况以及有案可查的变更。
c) 尽可能注册所有重要条款或特殊条件作为抵押文件的附件，以在抵押人签名被伪造的情况下或在代表公司抵押人签字的人没有合法授权的情况下使这些重要条款或特殊条件仍然受到保护。当然，在维多利亚州，在线物业转让不允许抵押表格有任何附件，但您可以在抵押表中键入额外条件。在许多已报道的贷款协议是由欺诈者签署的案例中，贷款协议均被判定对注册的土地所有人无效，因为贷款协议无一例外地未注册。

2. 该判决还表明，一定要确保贷款额确实是出于以下原因预付给抵押人/贷款人：
a) 欺诈者通过欺骗和假冒抵押人从抵押权人那里获得的款项不是“预付”。“预付”是自愿行为，结果是向预期的收款人付款或在其指示下付款。
b) 即使假定抵押确定了要担保的金额，并且抵押人已经确认收到了该款项，但这充其量也只构成所主张内容的初步证据，还必须证明事实成立。

3. 最后，法院驳回了抵押权人的因为未注册的附表A将担保人也指为债务人和借款人而认为抵押权也锁定了担保人（在此案件中为欺诈者）的责任的诉求。法院裁定，未注册的附表A对公司抵押人无效，因为它是由欺诈者在没有任何合法授权的情况下签署的，并且已注册的附表A仅指“债务人”和“借款人”的债务。

法院判决书全名为Ippin Textiles Pty Ltd v Winau Aust Pty Ltd [2021] NSWCA 9，可在此处浏览： https://www.caselaw.nsw.gov.au/decision/1778e4fdd20b3d51ac6e9aad

鉴于维多利亚州政府为打击COVID-19的爆发而实施的第4阶段限制，现在很多公司办公室（包括律师事务所）必须关闭其办公室并在家中工作。 自2020年3月以来，我们所有的员工已经在家辦公。我们可以向您保证，在整个疫情期间，我们将继续为我们尊贵的客户和更广泛的社区提供服务。

在疫情期间，我们会继续营业，客户可以通过电话或电子邮件与我们联系。 如果您需要与我们预约，我们可以通过视频会议与您会面（例如Zoom，Skype或WhatsApp视频）。 如果有绝对必要在办公室与您面对面开会的话，我们是可以为你安排。 更多资讯，请点击我们网站上的“联系我们”标签与我们取得联系。

最新进展：在2020年4月，我们的客户对抵押权人提出的索赔成功胜诉。我们对此倍感欣慰。简要了解新南威尔士州最高法院的裁决，请查看我们的案例文件：“案例研究7：Winau Aust Pty Ltd & Ors. v. LCC Property Development Pty Ltd & Ors.[2020] NSWSC 434”.

应抵押权人的要求，法院准许其就抵押权是否明确表示已收到贷款金额以及抵押权是否为“独立的偿还义务”提出进一步的陈述。2020年5月19日，尊敬的大法官（Kunc）判定，没有明确承认收到抵押贷款的金额，抵押也不是“独立的偿还义务”。

法官判决书题目为 Winau Aust Pty Ltd & Ors. v. LCC Property Development Pty Ltd & Ors.(No 2) [2020] NSWSC 586, 可在以下链接查阅：https://www.caselaw.nsw.gov.au/decision/5ec3188ee4b0d927f74afec9

这个案例使我们意识到，在批准和放贷给借款人/抵押人之前，必须进行适当的尽职调查。如果您使用公司来持有没有抵押贷款的土地，则必须注意，不要让其他人过多地知道您的公司和土地所有权。

在此案中，林秋贵先生担任在新南威尔士州拥有3块土地的Winau Aust Pty Ltd公司的法律顾问。Winau单位信托（Winau Unit Trusts）的单位持有人是来自中国大陆的中国人。Winau公司是以750万澳元现金收购的这些土地。

一名诈骗犯通过以下方式劫持了Winau公司：
a) 伪造其所有股东、董事和秘书的签名；
b) 通过一家会计师事务所向ASIC提交484表，注册其为唯一股东、唯一董事和唯一秘书；
c) 申请补发房产证，然后向一家私人贷方申请了400万澳元的贷款；
d) 以Winau公司唯一董事/秘书的名义开设了一个新的银行账户；
e) 签署支票指示将贷款汇至这个新的银行账户中；
f) 提取全部贷款，但不偿还贷款。

贷款获批，且足额贷款数额在几天内发放并汇至诈骗犯开设的银行账户中。私人贷方对三块土地分别做了抵押。私人贷方之后签订了出售合同，以688万澳元的价格将土地出售给第三方。Winau公司没能制止出售交割，因为Winau聘用的3家律师事务所在大约5至6个月的时间里仅仅写了信给私人贷方的律师，且并未对土地设立保护令。对于Winau公司而言，非常幸运的是，交割尚未生效，法院下令将首付和购款余额查封并由法院代管，直至Winau公司对诈骗犯、私人贷方、准备并向ASIC提交484表的会计师和产权注册机构提出的索赔终结为止。新南威尔士州警察已经对该诈骗犯就27项罪行提起诉讼，该诉讼目前仍在法院审理中。

林秋贵先生代理Winau公司及其单位持有人出庭，并辩称：
a) 贷款金额未按抵押条款发放；
b) Winau公司没有收到任何贷款款项。
c) 尽管以Winau公司的名义开立了新的银行账户，但因为其是在没有Winau公司实际董事的知情和授权的情况下开立的，所以它不属于Winau公司，且
d) 私人贷方不能依赖ASIC记录的信息，因为484表是在未获得Winau公司合法董事授权的情况下提交的。

法院同意林秋贵先生的诉求，并确认，抵押虽然不可取消，但什么也没锁定，并下令将法院所持的总计688万澳元的全部售款拨付给Winau公司。还责令私人贷方支付Winau公司和产权注册机构的费用。

Winau公司还将继续对私人贷方、会计师和产权注册机构提出索赔，以追回由于诈骗而失去土地所造成的其余损失。

有关此案和判决的全文，请访问: http://www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/nsw/NSWSC/2020/434.html

我们目前代理的客户在新南威尔士州最高法院的一个案件中失去了价值数百万澳元的土地。

这些土地以公司的名义持有。诈骗犯伪造了公司董事、股东和秘书的签名。在一名也是注册ASIC代理的会计师的存心或肆意协助下，诈骗犯向ASIC递交了2个484表格，将他自己注册为公司的唯一董事、股东及秘书。

然后，该诈骗犯申请了补发土地权证，并将这些土地抵押给民间借贷机构，以很高的利率获得数百万元的短期贷款。诈骗犯以公司的名义开设了一个新的银行账户，以接收贷款。由于贷款没有得到偿还，民间借贷机构以低于公司的原始购买价将土地出售。

幸运的是，出售款被法院扣留，没有支付给民间借贷机构。我们的客户针对民间借贷机构/抵押权人、会计师和新南威尔士州登记处提起诉讼，要求其赔偿损失。

具我们所知，这是澳洲首宗诈骗犯通过伪造方式冒充公司将土地重新抵押给民间借贷机构来剥夺其土地的案件。

林秋贵大律师是在维多利亚州地方法院的这一民事案件的被告的代理律师。该事件涉及盗窃个人信息和利用这些信息获取汽车贷款的指控。还被指控伪造汽车贷款文件，并使用虚构的汽车作为汽车贷款协议的标的物。

经过6天的听证，这位博学的法官仅用了3个多月的时间就做出了她的判决。马克斯法官认定，她不能采纳要求我们的客户在汽车贷款协议中作为担保人承担责任这一诉求。法院还驳回了原告在证据提交完毕并提交书面诉状后提出的重新审理此案的申请，以便提供进一步的证据。

有关此案和判决的全文，请访问：http：//www8.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VCC/2018/249.html

此案是Xiao Hui Ying v. Perpetual Trustees Victoria Limited & Ors. [2012] VSCA 316 案件的后续案件。

该案件涉及“全款”抵押贷款的细节，土地所有者的签名是其丈夫伪造的。“全款”抵押贷款涉及所有债务担保，包括按揭抵押的任何额外的借款。

该案由抵押权人提出的诉讼，目的是出售按揭物业，以收回在日后发现用了伪造签名签署的文件后所批出的贷款。

法院调查查明，已登记的抵押尽管没有被撤销，但没有任何效用。法院进一步认为，土地所有者的丈夫不是她的代理人，伪造的贷款协议没有法律约束力，也不可能得到认可。

但是，法院认为，我们的客户，即土地所有者，在一项其丈夫为受益人的信托中持有该物业，并驳回了预先受益的推定。

对于我们的客户来说，这意味着，她对她丈夫通过欺诈手段获得的贷款不承担责任。不幸的是，她还是失去了他们家的房子，因为法院发现，她是作为她丈夫的受托人持有该房产，因而她要为其丈夫以她的名义取得的贷款向抵押权人承担责任。

有关此案和判决的全文，请访问：http://www8.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VSC/2015/21.html

林秋贵大律师作为客户的辩护律师对其做出的未经辩护的缺席判决提起上诉。

该案件涉及的客户是一位既不会读、也不会说英语的女士，但其丈夫用伪造了的她的签名获取了抵押贷款。

维多利亚州上诉法院驳回了对我们客户不利的原判，认为她“是一位无辜的当事人，其在各类文件上的签名可能是伪造的。”

在判令总结中，上诉庭指出：“作为上诉人的代理律师，林先生在诚恳且有说服力的诉状中……”，并进一步指出，“本院认为，这些申辩是强有力的”。

有关此案和判决的全文，请访问：http://www8.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VSCA/2012/316.html

该案涉及原告购买“楼花​​”的投资物业，以及我们客户，也就是房东，随后由于土地细分计划没有在双方签订合同后的15个月进行登记为由提出解除合同。

林秋贵大律师为房地产开发商/卖方（该案的被告）的代理律师。案件的主要问题是卖方（被告）对合同的解除是否有效。

在调查结果中，有一个重要的发现是，一位专家的报告被排除，因为其重大事实未予披露致使其独立性大打折扣。

法院驳回了原告的诉求及我方客户的反诉。

有关此案和判决的全文，请访问：
http://www8.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VSC/2010/586.html

我们的客户是租赁物业中的一家咖啡和熟食店的店主，是此诉讼中是原告。他被房东告知，他错过了续签零售租约的限期，因此必须停止营业并搬走。

我们为他辩护称，根据《2003年零售租赁法》第28（1）条中的“通知”一词要求，租户在续签租约选择权过期日之前实际收到房东的书面通知。

法院需要澄清的问题是：我们客户所声称的租约规定的选择权的行使是否有效并可强制执行，还是因为时间已过而不再有法律效力?

在一项具有转折意义的租赁权判决中，维克利法官阁下判定，按照零售租赁合同，房东有义务“通知”承租人任何续约权的行使期限。这是有史以来上第一次这样判定。

在此判定做出之前，通常认为只需要根据《2003年零售租赁法》第28条以邮寄方式发出通知就足够了。法官认为，“通知”一词是指租客实际上必须已经收到了28条通知为准。

自此之后，在房东向租客发出的28条通知中经常会引用这一判定。

有关此案和判决的全文，请访问：http://www8.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/vic/VSC/2008/412.html

此案是对移民上诉庭拒绝向我们的客户签发配偶签证的决定进行的司法复审。林秋贵大律师作为申请人的代理律师出庭。申请人已与澳大利亚永久居民结婚。

联邦法院法官判定，移民上诉庭的决定是“非法、无效且无任何效力。”

此外，移民局被责令支付我们客户大约5000澳元的费用。

这位博学的联邦法官认为，如果由移民上诉庭进行的复审所涉及的证据材料比移民官员可获得的证据材料更为有限，那么就不应该对移民官员的决定进行“复审”。[65]

有关此案和判决的全文，请访问：http://www8.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdoc/au/cases/cth/FMCA/2007/453.html